（最終更新日：2026年4月16日）

住宅ローンの借入れをする際には、その借入れにより購入した不動産に、借入先の金融機関（または保証会社）のための抵当権が設定されます。

この抵当権設定登記については、ご自身で何もしなくても借入先の金融機関などが手続きを進めます（実際の抵当権設定登記の手続きは司法書士が担当していますが、ご自身で司法書士を探して依頼しているわけではないため、ほとんど意識していないのが通常でしょう）。

ところが、住宅ローンを完済して抵当権抹消登記をする際には、金融機関は手続きに必要な書類を交付してくれるだけで、銀行が抵当権抹消の手続きをしてくれるわけではありません。そのため、抵当権抹消登記については、ご自身で手続きをしなければならないことになります。

抵当権抹消登記の手続きは、不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）で行います。法務局へ行ってご自身で手続きをすることも可能ではありますが、不動産登記の専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。

ここでは、抵当権抹消登記が必要になったときに疑問に思われることの多い、よくある質問について解説しています。なお、司法書士に登記手続きを依頼する場合には、とくに事前準備などをする必要はありませんので、関心のある方はご覧ください。

千葉県松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅東口徒歩1分）へご依頼をお考えの際は、事前にご予約のうえ、ご相談にお越しくださいますようお願いいたします。ご来所時には、まず無料で費用のお見積もりをいたしますので、実際に依頼するかどうかは、その後にご検討いただいて差し支えありません。また、必要書類や手続きについては、「抵当権抹消登記」のページをご覧ください。

抵当権抹消登記についてよくある質問（目次）

1．抵当権抹消登記は自分でできる？

1-1．ご自身で手続きをすることも可能です

1-2．司法書士に依頼するメリット

1-3．ご自身での手続きが難しい場合

2．抵当権抹消登記をしないデメリットは？

3．抵当権抹消登記の期限は？

4．事前に、所有権登記名義人住所変更などが必要なとき

5．抵当権者の商号（会社名）が変わっているとき

6．抵当権移転登記が必要な場合

7．銀行等から受け取った書類を紛失した場合

8．抵当権者の代表者が変更になっている場合（代理権の不消滅）

9．不動産の所有者が死亡している場合

1-1．ご自身で手続きをすることも可能です

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼せず、ご自身で行うことも可能です。しかし、法務局で行う不動産登記の手続きには専門的な知識が必要であり、初めての方には難しい場合もあります。

インターネットで調べることなどにより、ご自身で登記申請書を作成できたとしても、申請時と登記完了後の最低2回は、平日の日中に法務局へ行かなければなりません。そのため、手間も時間もかかります（郵送による登記申請も認められていますが、初めての方が郵送のみで手続きを完了させるのは難しい場合も多いでしょう）。

ご自身で手続きをしようとお考えの方は、最初に法務局の「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」のページをご覧になることをおすすめします。このページの記載を読んだうえで、ご自身で手続きするのか、それとも司法書士に依頼するのかを判断するのがよいでしょう。

1-2．司法書士に依頼するメリット

司法書士に抵当権抹消登記を依頼すれば、法務局での手続きはすべて司法書士が代理人として行うことができます。そのため、一度だけ司法書士事務所へお越しいただければ、その後の手続きはすべておまかせいただけます。登記完了後の書類はご自宅へ郵送することもできますし、もちろん法務局へ行く必要もありません。

結局のところ、司法書士に支払う費用（司法書士報酬）と、ご自身で手続きをする場合にかかる時間や手間とを比較したうえで、司法書士に依頼するかどうかを決めることになるでしょう。当事務所では、抵当権抹消登記の費用を低額に抑えていますので、ぜひご検討ください（抵当権抹消登記の手続費用はこちら）。

1-3．ご自身での手続きが難しい場合

ただし、抵当権者（借入先の金融機関等）について合併があったときなどには、抵当権抹消登記をする前に抵当権移転登記が必要になることがあります。このような場合、司法書士に依頼せず、ご自身で登記手続きをするのは困難だと思われます。相手方（抵当権者）の都合により、余分な登記が必要になるのは納得しにくいところかもしれませんが、実際には対応せざるを得ません（詳しくは、この後の質問「抵当権移転登記が必要な場合」をご覧ください）。

また、旧住宅金融公庫からの借入れで、抵当権移転登記がされていない場合には、抵当権抹消登記の前に、住宅金融公庫から独立行政法人住宅金融支援機構への抵当権移転登記が必要です。どうしてもご自身で抵当権抹消登記をしたい場合であっても、抵当権移転登記については司法書士に依頼することになるでしょう。

住宅ローンを完済すれば、抵当権抹消登記をするかどうかにかかわらず、抵当権の効力は自動的に消滅します。被担保債権の全部について弁済があった場合には、抵当権は消滅するとされているからです（これを抵当権の付従性といいます）。

しかし、実体上は抵当権が消滅しているとしても、抵当権抹消登記をしなければ、登記簿（登記記録）にはいつまでも抵当権が残ったままとなります。そのため、登記事項証明書の記載も消えませんから、第三者から見れば、その不動産には担保（抵当権）が付いたままであるように見えます。

抵当権設定登記が残っている状態では、不動産を売却したり、新たに融資を受けるにあたって抵当権を設定したりすることはできません。後になって必要に迫られて抵当権抹消登記をしようとしても、完済から長期間が経過していると、手続きが非常にたいへんになってしまうこともあります。したがって、住宅ローンを完済したならば、できるだけ早く抵当権抹消登記をしておくべきだといえるでしょう。

上記の回答にもあるとおり、住宅ローンを完済すれば、抵当権抹消登記をするかどうかにかかわらず、抵当権は消滅します。抵当権抹消登記をするのは、抵当権が消滅した事実を登記簿（登記記録）に反映させるためであり、法律上の義務ではありません。したがって、いつまでに抵当権抹消登記をしなければならないという期限はありません。

しかし、住宅ローンを完済し、金融機関などから抵当権抹消登記に必要な書類を受け取ったにもかかわらず、速やかに登記をしないでいると、いざ抵当権抹消登記をしようとする際に手続きが難しくなってしまうことがあります。

たとえば、登記をしないでいる間に、抵当権者（保証会社、金融機関など）の代表者が交代してしまうと、すでに受け取っている委任状に記載された代表者と一致しなくなってしまいます。また、さらに長い年月が経過すれば、金融機関等が合併したり、消滅したりすることもあり得ます。

上記のような場合であっても、金融機関などから受け取った書類をすべて保管していれば、抵当権抹消登記ができなくなることは通常ありません。それでも、ご自身で抵当権抹消登記の手続きをするのは著しく困難になりますし、司法書士に依頼したとしても、通常より高額な費用がかかることになりかねません。

したがって、抵当権抹消登記に期限はありませんが、住宅ローンを完済した後は、速やかに手続きを行うべきだといえるでしょう。

不動産の登記簿（登記事項証明書）に記載されている所有者の住所が、現在の住所と違う場合があります。このときは、抵当権抹消登記を申請する前に、登記名義人住所変更登記（所有者の住所を最新のものに変更する登記）をする必要があります。

住所が違うケースの例

・不動産を購入したときの住所が、引っ越し前の旧住所のまま登記されている

・抵当権設定の登記をした後に転居したが、住所変更登記をしていない

このような場合は、まず住所変更登記を行い、その後に抵当権抹消登記を申請します（実際の手続きでは、「連件申請」（複数の登記を同時に申請する方法）でまとめて行うのが一般的です）。

氏名が変わったときも要注意

所有者の氏名が現在と異なる場合も、同じように登記名義人氏名変更登記を先に済ませてから、抵当権抹消登記を行います。

例えば、不動産を購入した後に結婚などで姓（名字）が変わった場合、氏名変更登記をしていなければ、登記簿には旧姓のまま記録が残っています。

この状態では抵当権抹消登記ができないため、まず氏名変更登記をしてから手続きを進める必要があります。

抵当権抹消登記申請書の登記権利者の表示が、登記簿の所有者の表示（住所）と一致しない場合において、表示の変更を証する書面を添付しているときでも、当該抹消登記申請は受理できない（登研355号）

登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されている抵当権者の商号が現在の商号と異なっている場合であっても、それが単なる商号変更によるものであるときは、抵当権抹消登記をするにあたって特別な手続きは不要です。抵当権抹消登記の申請に際して、商号変更の事実が分かる履歴事項証明書や閉鎖事項証明書などを添付し、添付情報として「変更証明書」と記載すれば足ります。この変更証明書として必要な登記事項証明書等は、通常、抵当権抹消登記の必要書類の一つとして金融機関等から交付されます。

また、抵当権者の本店所在地が変更されているときも同様で、変更証明書を添付するだけで登記申請が可能です。前の質問でも触れたとおり、登記権利者である所有権登記名義人の住所等に変更がある場合には、事前に変更登記が必要となります。これに対し、登記義務者である抵当権者の表示に変更があっても、事前の変更登記は不要です。

ただし、単なる商号変更ではなく、抵当権者が吸収合併されている場合には、抵当権移転登記が必要となります。詳しくは、次の質問「抵当権移転登記が必要な場合」をご覧ください。

抵当権抹消登記をする前に、抵当権移転登記をしなければならない場合があります。たとえば、会社合併により抵当権者が吸収合併されているときです。この場合には、合併を登記原因として抵当権移転登記を行う必要があります（会社合併があっても、抵当権者が存続会社である場合には、抵当権移転登記は不要です）。

また、旧住宅金融公庫から借入れをしていた場合には、抵当権抹消登記をする前に、独立行政法人住宅金融支援機構への抵当権移転登記が必要となることもあります（登記原因は「平成19年4月1日独立行政法人住宅金融支援機構法附則第3条第1項により承継」です）。

これらの場合には、抵当権移転登記を行ったうえで抵当権抹消登記をすることになりますが、抵当権抹消登記の必要書類とともに、抵当権移転登記に必要な書類も金融機関等から交付してもらえるのが通常です。また、抵当権移転登記の費用（司法書士報酬、登録免許税）は抵当権者が負担するため、ご本人に余計な費用がかかることはありません（司法書士から直接、抵当権者に請求します）。抵当権抹消登記と抵当権移転登記は、あわせて司法書士にご依頼ください。

なお、不動産登記の経験がない方が、抵当権移転登記をご自身で行うのは困難だと思われます。そのため、抵当権移転登記が必要なときは、司法書士に依頼されることをおすすめします（当事務所では、抵当権移転登記のみのご依頼は承っておりません。抵当権抹消登記とあわせてご依頼ください）。

（参考）抵当権移転登記申請書の記載例

・抵当権抹消で抵当権者が合併しているとき（ブログ記事）

住宅ローンを完済すると、金融機関など（抵当権者）から抵当権抹消登記に必要な書類が渡されます。しかし、登記を申請しないまま長期間が経過してしまったり、さらに書類を紛失してしまった場合には、どのように対応すればよいのでしょうか。

書類が残っている場合

受け取った書類がすべて揃っていれば、金融機関など（抵当権者）の協力がなくても手続きを進められる場合があります。ただし、専門的な知識が必要となることがあるため、司法書士に依頼することをおすすめします。

書類をなくした場合

書類を紛失してしまった場合には、抵当権者（銀行、保証会社など）の協力が必要です。抵当権者に連絡をして、委任状や登記原因証明情報（抵当権解除証書など）を再発行してもらう必要があります。ただし、抵当権設定登記についての登記済証（または登記識別情報通知書）は再発行されません。そのため、事前通知制度などを利用して抵当権抹消登記を行うことになります。

事前通知制度とは？

抵当権抹消登記をする際に必要な登記済証（または登記識別情報通知書）がないときに利用できるのが、事前通知制度です。これは、登記済証（または登記識別情報通知書）を添付せずに抵当権抹消登記を申請すると、法務局から登記義務者（抵当権者）に通知書が送付され、その通知書が返送されることによって登記が実行される制度です。

必要な書類など

・抵当権者（登記義務者）の委任状（会社実印で押印したもの）

・会社実印の印鑑証明書（ただし、会社法人等番号を申請情報に記載すれば省略可能です）

そのほかの書類は、通常の抵当権抹消登記の場合と同様です。

借入先の金融機関等から抵当権抹消登記に必要な書類を交付してもらったものの、すぐに登記をしないでいるうちに、抵当権者の代表者が変更になってしまったとします。この場合、交付されている委任状に記載された代表者名が現在の代表者と異なることになりますが、抵当権抹消登記をするにはどうすればよいのでしょうか。

不動産登記法第17条には、代理権の不消滅に関する規定があります。

この規定により、登記申請の委任をした後に本人が死亡した場合などであっても、委任を受けた代理人の権限は消滅しないことになります。上記の法定代理人には法人の代表者も含まれるため、抵当権者の代表者が変更になっている場合でも、旧代表者名で発行された委任状により抵当権抹消登記を行うことができるわけです。

ただし、通常の抵当権抹消登記とは異なる取扱いとなる点もありますから、登記手続については司法書士におまかせください。以下は、参考までに記すものです。

代理権の不消滅によって抵当権抹消登記をすることができるのは、次に掲げる場合であるとされていました（平成5年7月30日民三5320）。

1. 登記申請の代理人が、当該代表者の代表権限が消滅した旨および当該代表者が代表権限を有していた時期を明らかにし、当該法人の登記簿によってそのことを確認することができる場合
2. 当該代表者の代表権限を証する書面（作成後3か月以内のものに限る。）が申請書に添付されている場合

しかし、現在（平成27年11月2日以降）は、会社法人等番号を提供して登記申請をする取扱いとなっています。そのため、「当該代表者の代表権限が消滅した旨」および「当該代表者が代表権限を有していた時期」を明らかにする必要はあるとしても、そのことを確認するための法人の登記簿謄本（登記事項証明書）は不要であることになります。

また、申請書に記載する代表者を新旧いずれの氏名とすべきかについては考え方が分かれているようですが、東京法務局や千葉地方法務局の管轄区域では、現在の代表者の氏名を記載する取扱いになっているものと思われます。

そのため、交付された委任状等を見て申請書を作成したところ、実際に登記申請を行う時点では代表者が変更になっていた、ということもあり得ます。その場合、申請書に記載されている代表者が旧代表者の氏名となってしまいますから、上記の取扱いとは異なることになります。

この場合でも、登記の補正により「代表者の氏名」を訂正し、「当該代表者の代表権限が消滅した旨」および「当該代表者が代表権限を有していた時期」を新たに記載することで、対応は可能でしょう。

ただし、抵当権が消滅した時期については注意が必要です。たとえば、抵当権解除証書の解除日などを後から書き入れる場合に、代表者の代表権限が消滅した後の日付を記載してしまうと、そもそも代表権限のない者による委任であることになってしまいます。

不動産の所有者が死亡した後に抵当権が消滅している場合には、通常、抵当権抹消登記をする前に相続登記（相続による不動産の名義変更）をする必要があります。まず相続登記を行い、新たに所有権の登記名義人となった人が、抵当権抹消登記の登記権利者として手続きをすることになります。

たとえば、団信（団体信用生命保険）により住宅ローンが完済となった場合には、住宅ローンの債務者が死亡した後に抵当権が消滅することになります。そのため、相続登記をした後に抵当権抹消登記をします。実際に手続きをする際には、相続登記（相続を原因とする所有権移転登記）と抵当権抹消登記を連件で申請するのが通常ですが、詳しくは司法書士にご相談ください。

なお、住宅ローンを完済して抵当権が消滅した後に不動産の所有者が死亡している場合であっても、通常は相続登記をした後に抵当権抹消登記を行います。ただし、相続登記をすることなく、抵当権抹消登記のみを先に行うことも可能です。この場合、抵当権抹消登記の登記権利者となるのは、相続人のうち1人で足りるとされています（保存行為）。

抵当権抹消登記や、その他の不動産登記のことで、わからない点やご相談などございましたら、お電話またはお問合せフォームから、千葉県松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅東口徒歩1分）へお気軽にご連絡ください。

登記費用のこと、必要書類のこと、手続きにかかる期間のことなど、どんなことでも結構です。不動産登記についてのご相談はいつでも無料で承っております（無料相談は、事務所にお越しいただいての、ご依頼を前提とするご相談である場合を原則とします）。

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