（最終更新日：2025年11月11日）

松戸の高島司法書士事務所へのご相談

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生前贈与による所有権移転登記（目次）

1．不動産贈与登記とは

1-1．持分の贈与もできます

1-2．贈与税の検討も忘れずに

2．必要書類

2-1．標準的な必要書類の一覧

2-2．登記名義人表示変更登記が必要な場合

2-3．贈与者のご本人確認について

3．手続きの流れ

不動産（土地・建物・マンションなど）を無償で他人に譲渡した際に、その名義を変更（所有権移転登記）する手続きを不動産の贈与登記といいます。

贈与の相手はご家族以外の知人や第三者である場合もありますが、多くは相続対策の一環として、生前に推定相続人（将来の相続人）へ不動産を贈与し、名義変更を行う目的で検討されます。

贈与契約の成立と登記の必要性

「贈与」とは、自分が所有する財産を無償で相手方に譲り渡す契約をいいます。

贈与は契約の一種ですが、書面の作成や登記をしなくても当事者の合意だけで効力が生じる点が特徴です。

つまり、一方が「この土地をあげよう」と申し出て、相手が「はい、もらいます」と承諾すれば、これで贈与契約は成立します。

ただし、贈与の対象が不動産である場合、口頭の合意だけでは第三者に対して権利を主張できません。

そのため、贈与契約書を作成し、不動産の名義変更登記（所有権移転登記）を行うことが不可欠です。

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不動産は、所有権のすべてを一度に贈与する必要はありません。持分（一部）を贈与することも可能です。

たとえば、夫が単独所有する土地建物の2分の1の持分を妻に贈与すれば、登記後は夫婦でそれぞれ2分の1ずつを共有する形になります。

また、贈与税の基礎控除額（年間110万円）の範囲内に収まるよう、持分の一部のみを贈与する方法もあります。

このように、少しずつ持分を贈与していくことで、贈与税を負担せずに長期間にわたって推定相続人へ財産を移転することが可能になります。結果として、相続財産そのものを減らすことができるため、相続税対策にもつながります。

なお、相続税・贈与税など税金についての個別具体的なご相談を司法書士が承ることはできません。相続税対策については税理士にご相談ください。

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生前贈与を行えば、ご自身の意思に基づいて確実に財産を引き継ぐことができますが、そのメリットだけに目を向けず、贈与に伴う税負担を事前に十分検討することが重要です。

贈与税は相続税に比べて基礎控除額が小さく、税率が高いため、贈与する金額や不動産の評価額によっては、税負担が非常に重くなることがあります。

たとえば、評価額1,000万円の不動産を生前贈与した場合、約275万円の贈与税が課されます（暦年課税・一般税率の場合）。

一方で、相続の場合は基礎控除額が大きく設定されており、相続税がかからないケースも多く、かかる場合でも税率が比較的低いため、結果として支払う税金が贈与より少なくなることが一般的です。

ただし、贈与でも条件を満たせば、

• 夫婦間での居住用不動産の贈与に対する配偶者控除
• 親子間の贈与における相続時精算課税制度の活用

などにより、贈与税をかけずに贈与できる場合もあります。

そのため、税金面（贈与税・相続税・不動産取得税など）を十分に考慮し、生前贈与が本当に有利かどうかを総合的に判断することが大切です。

（もっと詳しく）不動産の贈与と税金

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当事務所に不動産の贈与登記（生前贈与による所有権移転登記）をご依頼いただく場合、まずはご相談にお越しください。司法書士が必要書類や手続きの流れをわかりやすくご説明いたします。

そのため、事前のご準備は不要ですが、参考までに、一般的に必要となる主な書類を以下にご案内します。

(1) 不動産（土地・建物）の登記済権利証（または、登記識別情報通知書）

不動産を取得された際に発行されたものが必要です。取得時期によって、「登記済権利証」または「登記識別情報通知書」のいずれかが交付されています。

(2) 贈与者の印鑑証明書

不動産を贈与する方（贈与者）の印鑑証明書です。発行から3か月以内のものをご用意ください。

(3) 受贈者の住民票の写し

贈与を受ける方（受贈者）の住民票です。法定の有効期限はありませんが、現住所が記載された最新のものをご準備ください。

(4)固定資産評価証明書

市区町村役場（東京23区の場合は都税事務所）で取得できます。登記を行う年度のものが必要です。

固定資産評価証明書を新たに取得しなくとも、固定資産税の納税通知書（不動産の価格が記載されている課税明細書のページ）により登記が可能なこともあります。また、登記費用のお見積もりについては、納税通知書により行うことができます。

上記のほかに、登記原因証明情報および司法書士に登記を依頼する際には司法書士への委任状が必要ですが、どちらも司法書士が作成したものに署名押印をいただくことになります。

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贈与者（現所有者）の登記簿上の住所または氏名が印鑑証明書と異なる場合には、贈与による所有権移転登記の前に、登記名義人住所（氏名）変更登記が必要です。

その際は、

1. 住所変更の経緯が分かる住民票または戸籍附票
2. 氏名変更の事実を証する戸籍謄本

などの提出が必要となります。

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不動産の所有権移転登記を行う際、司法書士は登記義務者（贈与する側）との面談による本人確認および意思確認を行うことが原則です。

贈与登記の場合、登記義務者＝贈与者（不動産を贈与する方）が確認対象となります。そのため、以下のいずれかの顔写真付き本人確認書類をご提示ください。

• 運転免許証
• マイナンバーカード（個人番号カード）

また、登記原因証明情報および登記申請委任状への押印は、実印によって行います。

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(1) 面談によるご相談・登記費用のお見積もり

初回のご相談では、特別な書類をお持ちいただく必要はありません。ただし、登記対象となる不動産の固定資産評価証明書または固定資産税の納税通知書をお持ちいただければ、その場で登記費用のお見積もりをお出しできます。

当事務所への正式なご依頼は、お見積もり内容をご確認いただいた後で構いません。また、ご相談およびお見積もりのみの場合は費用はかかりません。

(2) 登記に必要な書類の収集・お預かり

登記に必要となる書類（住民票、印鑑証明書など）をお預かりし、その後、司法書士が速やかに登記原因証明情報、委任状などの作成に着手いたします。

(3) 登記原因証明情報、委任状等への署名押印

司法書士が作成した登記原因証明情報および登記申請委任状などの書類に、署名・押印をいただきます。

あわせて、贈与者（現登記名義人）のご本人確認および登記意思の確認を行います。この面談時の確認は、不動産登記の安全確保のために必要となる重要な手続きです。

(4) 法務局での登記申請手続き

すべての書類が整いましたら、司法書士が代理人として法務局（登記所）へ登記申請を行います。ご依頼者が法務局へ直接出向く必要はありません。

登記申請後、登記完了までには通常1〜2週間程度を要します（法務局の混雑状況により前後します）。

(5) 登記識別情報通知などの交付

登記が完了したら、登記識別情報通知書、登記完了証、登記事項証明書などの書類をお渡しします。当事務所へお越しいただき、ご説明のうえお渡しするほか、郵送（書留郵便）にも対応可能です。ご希望の方法をお選びください。

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【ご相談予約・お問い合わせフォーム】メールによるご相談予約を24時間受け付けております。

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※ 松戸市の高島司法書士事務所では、電話やメールのみによる無料相談は承っておりません。

・配偶者への生前贈与と相続の選択

・夫婦間の不動産贈与（配偶者控除の特例）

・親子間の不動産贈与（相続時精算課税）

・贈与登記申請書・委任状の書式（記載例）