マンションの相続登記(名義変更の手続き)

マンションの相続登記(名義変更)

マンションの相続手続き(相続登記、名義変更)は司法書士にご相談ください。松戸駅徒歩1分の高島司法書士事務所では、マンションやその他の不動産登記手続きについて豊富な経験と実績があります(相続登記のページはこちら)。

当事務所は2002年2月に千葉県松戸市で事務所を開設して以来、地元である松戸市、流山市や柏市を中心とする地域に密着した司法書士事務所として営業してまいりました。事務所開業当初からホームページを開設し、インターネット経由でお問い合わせくださった個人のお客様からの、ご相談・ご依頼を中心にして業務をおこなっております。

当事務所のお客様は、相続手続きが必要になったことで、はじめて司法書士に依頼する方が大多数ですから、なにも分からないからと心配することなく安心してご相談にお越しいただけます。ご相談にあたって事前準備は不要ですから、今すぐ電話でご予約いただくか、または、ご相談・お問い合わせページのメールフォームをご利用ください。

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マンションの相続手続き(相続登記、名義変更)を司法書士に依頼するに当たり、これ以降はとくにお読みいただかなくても差し支えありません。それでも、事前にご自分で調べてみたいという方は参考にしてください。また、相続登記のページもぜひご覧ください。

1.親のマンションの名義はどうするか

2.相続するマンションが遠方にあるとき

3.マンションの相続登記の手続きと必要書類

4.敷地権付き区分建物とは

5.相続登記の登録免許税の計算

1.親のマンションの名義はどうするか

1-1.存命の配偶者(夫、妻)がいる場合

夫婦が住んでいたマンションの所有者が夫の名義になっている場合で、夫が先に亡くなったときには、妻の名義に変更することが最も多いと思われます。

相続人が妻および長女、長男の3人だったとして、夫(被相続人)が遺言書を残していなかったとすれば、夫が所有していたマンションの名義を誰に変更するかは相続人間の話し合いによります。相続人の全員が合意するならば、マンションを妻の名義にしても、長女の名義にしても、もしくは、3人で共有しても構わないわけです。

それでも、そのマンションに今後も妻が住み続けるのであれば、妻の名義に変更するのが一般的です。この場合、妻がマンションを相続するとした遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名押印します。そして、その遺産分割協議書を添付して相続登記(夫から妻に対する所有権移転登記)をします。

1-2.夫婦ともに亡くなった場合

夫所有のマンションを相続により妻へ名義変更した後に、妻も亡くなった場合、どのように名義変更するべきでしょうか。

そのマンションに相続人中の誰かが住むときはもちろん、すぐに売却しようとする場合であっても、いったんは相続を原因とする所有権移転登記をする必要があります。つまり、被相続人名義のマンションをそのまま第三者に名義変更(所有権移転)することはできず、まずは相続人への所有権移転登記をしなければならないのです。

すみやかに売却するのを前提に遺産分割協議をする場合でも、相続人全員の共有名義で登記をすることもあります。各相続人の法定相続分に応じた持分で登記をしておき、売却代金をその持分に応じて分配するわけです。

しかし、相続人全員の共有名義にした場合には、売却手続き(売買契約や代金等の決済)も相続人全員によりおこなう必要があります。相続人の1人に対して委任状を出すというような方法は原則として認められず、売主である相続人全員が決済の場に出向かなければならないのです。

そのような手間を防ぐためには、相続登記については相続人中の1人の名義にしておいて、売却代金を相続人に分配することも考えられます。この場合、いったん相続人中の一人の名義にしてしまうと、売却代金を分配するときに贈与税の課税が心配になるかもしれません。

この点についての次のような質疑応答が、国税庁のWebサイトに掲載されています(全文は遺産の換価分割のための相続登記と贈与税をご覧ください)。

共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません。

遺産分割協議書の作成から、相続による所有権移転登記までの一連の手続きはすべて司法書士におまかせいただけます。マンションの相続登記(名義変更の手続き)のことなら、松戸の高島司法書士事務所へ何でもご相談ください。

2.相続するマンションが遠方にあるとき

両親が住んでいた実家のマンションを相続するときなど、現在お住まいの場所からその相続するマンションが離れた場所にある場合、相続登記(名義変更)の手続きはどこの司法書士事務所に頼むのが良いのでしょうか。

結論からいえば、相談に行きやすい場所にあるお近くの司法書士事務所に行けば通常は問題ありません。相続登記の手続きは不動産(マンション)が所在する場所を管轄する法務局でしますが、法務局とのやり取りオンライン(または郵送)にておこなうことができるので、司法書士が現地の法務局へ出向く必要はないからです。

したがって、遠方にある実家マンションを相続する場合でも、その手続きは現在のお住まいの近くにある司法書士に依頼すれば問題ないわけです。松戸駅徒歩1分の高島司法書士事務所では、遠方にあるマンションを相続した方からのご依頼も多数承っています。当事務所は、相続登記手続のオンライン申請に早くから対応していますから、安心してご依頼いただけます。

3.マンションの相続登記の手続きと必要書類

マンションの相続登記(名義変更)をする場合であっても、一戸建て(土地、家屋)の相続登記をするときと、手続きや必要書類が異なることはほとんどありません(相続登記の手続きや必要書類についてくわしくは、相続登記のページをご覧ください)。

ただし、マンションの登記事項証明書を見ると、普通の土地や家屋の場合とは記載されている内容が大きく異なります。これは、マンションのほとんどが敷地権付き区分建物であるからです。

敷地権付き区分建物であっても、区分所有権についての相続による移転登記をおこなうのにあたって特別な手続きはありません。けれども、登記申請書への「不動産の表示」の書き方や、登録免許税の計算方法が通常の土地や建物の場合と異なります。

4.敷地権付き区分建物とは

マンションは法律上の定義では区分建物(くぶんたてもの)に当たります。区分建物は不動産登記法2条22号で次のとおり定義されています。

一棟の建物の構造上区分された部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであって、専有部分(区分所有権の目的たる建物の部分)であるもの。

定義だけを見ると難しいですが、区分建物であるマンションは、一棟の建物が所有権の目的となるのではなく、専有部分の一つずつが区分所有権の目的となります。たとえば、一棟の建物に30戸の専有部分があったとすれば、その30戸それぞれについて所有権の登記がされるわけです。

また、マンションの建っている土地は、そのマンションの所有者全員で共有しているのが通常ですが、多くの場合、土地は敷地権として建物と一体化しています。土地が敷地権化されている場合には、マンションの専有部分についての登記事項証明書に「表題部(敷地権の目的である土地の表示)」 があります(土地が敷地権化されている区分建物のことを、敷地権付き区分建物といいます)。

表題部(敷地権の目的である土地の表示)

上の図は登記事項証明書の一部です。地積は1,000平方メートルとなっており、この敷地を所有者全員で共有しているわけです。各所有者の持分割合については、表題部(専有部分の建物の表示)の下にある、表題部(敷地権の表示)を見ると分かります。ここにある敷地権の割合が、その専有部分の建物の所有者が有する敷地権の割合だというわけです。

敷地権の割合

本例では、地積1,000平方メートル、敷地権の割合が10,000分の247なので、この専有部分の所有者が持つ敷地権は24.7平方メートルだということになります(ただし、敷地権付き区分建物では、専有部分の建物と別に敷地のみを処分することはできません)。

結局、敷地権付き区分建物であるマンションの権利形態は次のようになっているわけです。

マンションの権利形態

・敷地: 専有面積割合による所有権の共有

・建物: 専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有

(参照条文)

不動産登記法2条22号

区分建物 一棟の建物の構造上区分された部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであって、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分であるものをいう。

建物の区分所有等に関する法律1条

一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

建物の区分所有等に関する法律2条

この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分を目的とする所有権をいう。

2 この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。

3 この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。

4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条

第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

5 この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。

6 この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

5.相続登記の登録免許税の計算

マンション(敷地権付き区分建物)の相続登記をする場合にかかる登録免許税額は、専有部分の建物の固定資産評価額と、敷地の登録免許税額との合計に、登録免許税の税率(0.4%)を乗じて算出します。

専有部分の建物の固定資産評価証明書は、固定資産評価証明書(または、固定資産税の納税通知書)に出ている金額そのままです。敷地権の目的である土地については、固定資産評価証明書などに出ている評価額が土地全体についてのものである場合、敷地権の割合を乗じた金額となります。

たとえば、専有部分の建物の固定資産評価額が5,000,000円、また、土地全体の固定資産評価額が100,000,000円だとすれば、その10,000分の247である2,470,000円が土地の固定資産評価額です。

よって、土地と敷地の評価額が7,470,000円に税率0.4%を乗じた29,800円(百円未満は切り捨て)が、このマンションの相続登記をする際の登録免許税額となります。

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