夫婦間の不動産贈与(配偶者控除の特例)

夫名義の不動産(土地、家、マンションなど)を妻の名義にするときや、夫婦共有の不動産をどちらか一方の名義に変更する場合などに、贈与(生前贈与)がおこなわれます(親子間の不動産贈与はこちら)。

不動産を贈与したときには、贈与契約書を作成するとともに、すみやかに名義変更(贈与による所有権移転)の登記をします。この一連の手続きは不動産登記の専門家である、司法書士にご相談・ご依頼ください(贈与登記の手続き・必要書類はこちら)。

財産の贈与をする際には、贈与税について事前に検討しておくことが大切です。夫婦や親子の間でも、財産を無償でゆずり渡した場合には贈与税がかかるのが原則ですが、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産などの贈与がおこなわれた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例があります。

なお、離婚にともない、配偶者の一方に不動産の名義を変更する場合には、贈与ではなく財産分与によるのが通常です。

高島司法書士事務所へのご相談

1.夫婦間の不動産贈与と税金

夫婦間で不動産の贈与をした場合にかかる税金として、贈与税、不動産取得税の概要について解説します(名義変更の手続きについては、生前贈与登記のページをごご覧ください。)。

贈与税、不動産取得税ともに、贈与を受けた方(受贈者)に対してかかることがある税金です。また、贈与にともない名義変更(所有権移転登記)をする際には登録免許税がかかります。なお、個人から個人への贈与で譲渡所得は生じませんので、夫婦間の贈与により譲渡所得税がかかることはありません。

1-1.贈与税(夫婦間での居住用不動産贈与の配偶者控除)

1-2.不動産取得税

1-3.登録免許税

1-1.贈与税(夫婦間での居住用不動産贈与の配偶者控除)

贈与税の基礎控除額は110万円なので、1年間にもらった財産の合計額が110万円を超えたら、その超えた部分について贈与税がかかります。

ところが、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産の贈与(または、居住用不動産を取得するための金銭の贈与)がおこなわれた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例があります。

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除の適用要件は次のとおりです。なお、同じ配偶者からの贈与については、婚姻期間にかかわらず一生に一度しか適用を受けることができません。

  1. 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと。
  2. 贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産(または居住用不動産を取得するための金銭)であること。
  3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産(または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産)に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること。

この特例の適用を受けるためには、贈与税の申告をすることが必要です。その際には次のような書類が必要です。

(1) 戸籍謄本(贈与の日から10日を経過した日以後に取得したもの)

(2) 戸籍の附票(贈与の日から10日を経過した日以後に取得したもの)

(3) 不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)

(4) 不動産の固定資産評価証明書 

1-2.不動産取得税

不動産取得税は、不動産(土地、建物など)を取得した際、不動産の取得者に課税されるものです。

不動産取得税の税額は、土地および住宅については不動産の価格の3%です。不動産の価格は固定資産評価額によりますが、土地(宅地)については、評価額の2分の1が課税価格となります。

したがって、土地が1,000万円、家屋が300万円であれば、不動産取得税は24万円となります。

(1,000万円÷2+300万円)×3%=24万円…不動産取得税

ただし、一定の要件に当てはまる住宅、土地の贈与の場合には不動産取得税が軽減されます。そのため、自宅として居住している住宅の贈与では、不動産取得税がかからないか、かかっても少額で済むことも多いです。くわしくは、下記リンク先「不動産取得税の軽減(中古住宅、土地)」のページをご覧ください。

1-3.登録免許税

不動産を贈与し、名義変更の登記(贈与による所有権移転)をする際には登録免許税がかかります。贈与による所有権移転登記の登録免許税額は、不動産の価額(固定資産評価額)の1000分の20(2%)です。

たとえば、不動産の固定資産評価額が1,000万円であれば、登録免許税は20万円となります。

・贈与による所有権移転登記の登録免許税額:1,000万円×2%=20万円

2.お問い合わせ・ご相談予約について

不動産の贈与登記(生前贈与)や、その他の不動産登記のことで、わからない点やご相談などございましたら、お電話またはお問合せフォームから、松戸の高島司法書士事務所へお気軽にご連絡ください。

登記費用のこと、必要書類のこと、手続きにかかる期間のこと、どんなことでも結構です(ただし、贈与税など税金についての個別具体的なご相談については、税理士または税務署へお願いします)。不動産登記についてのご相談はいつでも無料で承っております(無料相談は事務所にお越しいただくのが原則です)。

松戸駅徒歩1分の高島司法書士事務所ではすべてのお問い合わせに、親切、丁寧にお答えしています。お問い合わせをお待ちしております。

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