売買による所有権移転登記(不動産の名義変更)

不動産を売買することにより、売主から買主に所有権が移転します。このときにおこなうのが「売買による所有権移転登記」です。一般には名義変更といわれることが多いですが、所有者が変わった場合の登記を正しくは「所有権移転登記」と呼びます。

このページでは、親族間や親子間で不動産の売買をするケースを念頭に置き、所有権移転登記の手続きについて解説します。ただし、第三者間での売買でも、売買代金の支払いが済んだ後に登記手続きを進めるので差し支えないのであれば、親族間の場合と変わりません(通常の不動産売買取引では、代金決済と、登記必要書類の引き渡しは同時履行します)。

親族間や親子間などの身内で、土地などの不動産を譲り渡す場合であっても、売買契約書の作成、売買代金の受け渡し、名義変更手続きなどをきちんとする必要があります。司法書士にご依頼いただけば、売買契約から所有権移転登記に至るまでの手続きを安全確実におこなうことができます。

1.売買による所有権移転登記の必要書類

売買による所有権移転登記をする際には、次のような書類が必要となります。

(1) 標準的な必要書類の一覧

1.不動産(土地・建物)の登記済権利証(または、登記識別情報通知書)

2.売り主の印鑑証明書(発行後3ヶ月以内)

3.買い主の住民票の写し

4.固定資産評価証明書(登記をする年度のもの)

この他に、登記原因証明情報、および司法書士に登記を依頼する際は、司法書士への委任状が必要ですが、どちらも司法書士が作成したものに署名押印をいただくことになります。

固定資産評価証明書は市役所(東京23区は都税事務所)で取れますが、まずは、固定資産税の納税通知書をお持ちいただければ、登記費用のお見積もりは可能です。

(2) 登記名義人表示変更登記が必要な場合

売り主(現在の所有者)の登記簿上の住所が、印鑑証明書の住所と異なる場合、売買による所有権移転登記に先立ち、所有権登記名義人住所変更の登記が必要となります。その際は、住所変更の経緯が分かる住民票(戸籍附票)が必要です。

結婚などにより氏名(苗字)が変わっている場合も同様に、所有権登記名義人氏名変更登記をします。登記名義人表示変更登記についてはこちらのページをご覧ください。

(3) 売り主の本人確認

売り主(現在の登記名義人)の方については、運転免許証、パスポート、住基カード(写真付き)などをご用意いただいて、司法書士によるご本人確認をさせていただきます。また、登記申請の必要書類(登記原因証明情報、登記申請委任状)への押印は実印によります。

2.親族間、親子間で不動産を売買する際の注意事項

売買代金は時価(実勢価格)によるのが原則です。時価よりも大幅に安い代金での売買の場合には、時価と取引価額の差額に贈与税が課税されることになります(みなし贈与)。

親族間や親子間の売買だからといって通常の実勢価格より極端に安くするわけにはいきません。もし、それが通用するとしたら、贈与税や相続税を払う人などいなくなってしまいます。

また、親族間や親子間の売買であっても、売買代金はきちんと支払わなければなりません。あるとき払いや、出世払いなどと言っても、代金の支払いが無ければ実質的に贈与と変わらないことになります。

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