祖父名義の土地を孫へ相続登記できるのか

被相続人が所有していた不動産(土地、建物)の名義変更をするときは、相続を原因とする所有権移転登記(相続登記)によります(遺贈・死因贈与などによる場合を除く)。

相続登記は、被相続人所有の不動産を、法定相続人の名義に変更するためにおこなうものですから、たとえ、相続人の全員が合意していたとしても、被相続人名義の不動産を相続人以外の人へ直接、相続によって移転させることはできません

したがって、被相続人である祖父名義の不動産を、法定相続人ではない孫の名義へ直接変更することはできないことになります。もしも、どうしても孫の名義にしたいのであれば、いったん法定相続人の名義に変更した後に、さらに所有権移転登記をするしかありません。

たとえば下記のように、相続登記をした後に、登記名義人となった相続人から生前贈与を受けることにより名義変更するといった具合です。

(1) 被相続人から法定相続人に対する、相続を原因とする所有権移転登記

(2) 上記の法定相続人から受贈者(被相続人の孫)に対する、贈与を原因とする所有権移転登記

この方法では、相続と贈与の2回の登記をすることになりますから、それだけ登記費用もかさんでしまいます。また、贈与税などの税金についても事前の検討が必要でしょう。たとえば、土地を相続した親から子への生前贈与であれば、相続時精算課税を選択することにより、贈与税を負担することなく不動産の贈与を受けられることもあります。

・祖父から孫へ直接名義変更する方法

被相続人は遺言によって、相続人以外の人に不動産を贈与することができます(これを、遺贈といいます)。被相続人が遺言書を作成し、自分の所有する不動産を孫に遺贈するとの遺言をしていれば、被相続人である祖父から孫へ直接名義変更することが可能です(遺贈による所有権移転登記)。

ただし、被相続人が生前に法的な遺言書を作成していたことが条件です。口約束や、法的な要件を満たさない遺書のようなものでは、遺贈の登記をすることはできません。せっかく遺言書を作成しても無効なものでは意味がありませんから、司法書士などの専門家に相談した上で、作成することをお勧めします。

また、遺贈によるほかにも、被相続人(祖父)の生前に、祖父を贈与者、孫を受贈者として死因贈与契約を締結しておく方法もあります。遺贈と死因贈与のどちらを選ぶのがよいかについても、不動産登記の専門家である司法書士にご相談ください。

(最終更新日:2015/08/27)

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