相続した土地の売却と所得税

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対しては税金(所得税、住民税、復興特別所得税)がかかります。

もしも、土地などの不動産を相続する際には相続税がかからずに済んだとします。しかし、相続した後に土地を売却するということは、自分が所有している土地を売却するということですから、相続税とは別の問題として税についての検討が必要です。

つまり、遺産を相続するときに相続税はかからなかったとしても、その遺産を売却し現金化しようとする際には、所得税等の支払いが必要になる場合があるということです。

1.譲渡所得の税額の計算方法

土地や建物を売ったことによる譲渡所得に対しては、所得税15%、住民税5%がかかります(さらに、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります)。

譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。また、
マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など各種の特例を受けられる場合には、その特別控除額も差し引きます。

・取得費:売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額

・譲渡費用:土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用など

相続により取得した土地の取得費は、被相続人がその土地を購入したときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。したがって、先祖代々引き継がれているような土地の場合には、取得費が極端に低いこともあるわけです。

取得費が分からない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とすることができます。実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様です。いずれにせよ、取得費の下限は、土地の売却金額の5%であるわけです。このような低い取得費で譲渡所得の税額を計算すると、非常に高額になることがあります。

2.長期譲渡所得の税額の計算例

相続した土地の譲渡価額が3,000万円、取得費が150万円(譲渡価額の5%)、譲渡費用(仲介手数料など)が100万円だったとすると税額は次のように計算出来ます。

・課税長期譲渡所得金額: 3000万円-(150万円+100万円)=2750万円

上記により計算した、課税長期譲渡所得金額にそれぞれの税率をかけます。

(1) 所得税 2750万円×15%=412万5000円

(2) 住民税 2750万円×5%=137万5000円

上記の計算により、所得税と住民税の合計で合計で550万円もの税金がかかるわけです(この他に、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付します)。

土地を売却したことで現金を手にしているわけですから、納税資金に困るケースは少ないにしても、遺産分割協議をした時点でこのような負担が生じることを知らなかったとすれば問題が生じることもあるでしょう。

近年に購入した土地であれば大幅に値上がりしてるケースは少ないでしょうから、譲渡所得金額が大きくなることもないわけです。したがって、譲渡所得による税金のことを心配する必要性は低いのですが、大昔に祖先が取得したような土地を相続し、売却しようとする場合には注意が必要だということです。

なお、税金についての個別具体的な問題は税理士にご相談ください。ただし、必要に応じて当事務所から税理士をご紹介することも出来ますから、相続のことならまずは何でも当事務所にご相談ください。

(最終更新日:2016/06/09)

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