登記名義人表示変更(住所、氏名)
所有権登記名義人住所変更登記

不動産を所有している方が、引っ越して住民票を移しても、不動産の登記簿(登記記録)上の住所が自動的に変更されることはありません。そこで、登記簿上の住所を、現在の住所に変更するためにおこなうのが「登記名義人住所変更の登記」です。

なお、不動産の名義を「親から子」や「夫から妻」など、別の人に変更するためにおこなうのは「所有権移転の登記」です。所有権移転登記は、相続生前贈与があった場合におこなわれますが、くわしくは不動産登記のページをご覧ください。

登記名義人住所変更登記は、いつまでにしなければならないとの期限はありません。しかし、売買や贈与による所有権移転登記、抵当権設定登記など、所有者の印鑑証明書を添付すべき登記をする前には必ずおこなう必要があります。そのときになって手続きしようとしても、住所移転のときから長い年月が経っていると、登記に必要な書類(住所の変更証明書)が発行されなくなってしまうこともありますから、お早めに登記を済ませておくのがよいでしょう。

また、登記名義人表示変更の登記は、住所移転や住居表示実施、町名地番変更などによる住所変更のほか、結婚などにより氏名が変わった場合(氏名変更)会社の商号が変わった場合(名称変更)などにも行う必要があります。

登記名義人住所・氏名変更(目次)
1.登記名義人住所変更登記の必要性について
 1-1.売買・贈与による所有権移転、抵当権設定の場合
 1-2.相続による所有権移転の場合
2.登記名義人表示変更登記の必要書類
 2-1.住所移転の場合
 2-2.住居表示実施・町名地番変更の場合
 2-3.氏名変更の場合
3.登記名義人表示変更登記の費用(司法書士報酬)

高島司法書士事務所へのご相談

1.登記名義人住所変更登記の必要性について

引っ越し(住所移転)をした際に、所有する不動産の登記名義人住所変更登記をすることは義務ではありません。したがって、登記すべき期間は定められておらず、実際にもすぐ手続をしなくともとくに問題は生じないかもしれません。

1-1.売買・贈与による所有権移転、抵当権設定の場合

不動産を売却する際には、登記簿に記載されている所有者(売り主)の住所が、印鑑証明書の記載と一致していなければなりませんから、事前に登記名義人住所変更をする必要があります。また、家屋の建て替えにともなって住宅ローンを組み、担保(抵当権)を設定する際も同様です。

このように必要に迫られて登記名義人住所変更をする方も多いでしょうが、住所移転してから時間が経ってしまうと、登記に必要な書類が入手できなくなることもあります。そうなれば、余計な手間や費用がかかることもありますから、早めに住所変更の登記をしておいた方が良いでしょう。

1-2.相続による所有権移転の場合

売買や贈与の場合と異なり、相続による所有権移転登記では、被相続人の最後の住所と登記簿上の住所が相違する場合でも、事前に住所変更登記をする必要はありません。最後の住所と、登記簿上の住所のつながりが分かる除住民票(戸籍附票)などにより、被相続人がその不動産の所有者であることを明らかにすれば、住所変更登記をすることなく相続登記をすることができるのです。

2.登記名義人表示変更登記の必要書類

登記名義人表示変更登記をするには、登記申請書の他に、登記原因証明情報としての変更証明書(変更証明情報)が必要です。

2-1.住所移転の場合

登記名義人住所変更登記では、変更証明書(変更証明情報)として、住民票(または戸籍附票)を添付します。ここで必要な住民票などは、登記簿謄本(登記事項証明書)に記載されている住所から、現在の住所に至るまでの、全ての住所移転の経緯が記載されているものです。

住所移転をしたのが1度だけの場合、現在の住民票に引越前の住所(前住所)が記載されていればそれで足ります。しかし、住所を2回以上移転しているときには、戸籍附票を利用することが多いです(戸籍附票についての詳しい解説はこちら)。

2-2.住居表示実施・町名地番変更の場合

住居表示実施、町名地番変更では、住所移転(引っ越し)をしたわけでは無いのに住所が変更になります。住居表示が実施されると「○○一丁目100番地」だった住所が「○○一丁目1番1号」のように変わります。また、町名地番変更では「松戸市五香六実100番地の1」だったのが「松戸市五香南三丁目1番地の1」のように町名も変更されます。

このように、住居表示実施や町名地番変更により住所が変わった場合でも、所有権登記名義人住所変更の登記が必要です。ただし、地区町村役場で発行された、住居表示実施証明書、町名地番変更証明書などを添付することにより、所有権登記名義人住所変更登記のための登録免許税は非課税となります。

住所変更証明書(松戸市)

2-3.氏名変更の場合

登記名義人氏名変更登記では、変更証明書(変更証明情報)として、戸籍謄本(戸籍抄本)を添付します。また、登記簿上の所有者と、戸籍に記載されている人が同一人物であることを証するために、本籍地入りの住民票(または戸籍の附票)も必要です。

氏名変更を原因とする所有権の登記名義人の表示変更の登記の申請書に添付すべき変更を証する書面としては、その旨の記載がある戸籍の謄抄本のほか、住民票の写しの添付が必要である。(登研507号)

なお、本籍地入りの住民票(または、戸籍の附票)が必ず必要であるかについて、下記の質疑応答(登研228号)では、「登記名義人の本籍と住所が異なる場合には、戸籍(謄)抄本上の改姓者と登記名義人が同一であることを証するため、住民票謄本又は戸籍の附票の抄本等を添付しなければならない」とあります。また、不動産登記のQ&A200選(日本法令)のQ178に、「登記記録に記載されている所有者の住所が本籍地とが同一の場合には、住所証明書の添付は不要です」との記述もあります。

しかしながら、所有権登記名義人氏名変更では、本籍地入りの住民票(または、戸籍の附票)が必ず必要であるとの取り扱いをしている法務局もあるかもしれませんので、住民票等を添付せずに登記申請をしようとするときは事前に確認することをお勧めします(平成27年に千葉地方法務局松戸支局へ申請した際には、本籍地入りの住民票が絶対に必要だといわれ追加提出を求められました)。

婚姻による改姓を登記原因とする所有権登記名義人の表示変更登記の添付書類として、添付する変更証明書は、戸籍抄(謄)本であるが、登記名義人の本籍と住所が異なる場合には、戸籍(謄)抄本上の改姓者と登記名義人が同一であることを証するため、住民票謄本又は戸籍の附票の抄本等を添付しなければならない。(登研228号)

なお、登記名義人の氏名変更登記の申請において、住民票で変更事項が明らかである場合はその住民票の添付のみで差し支えないとされています。この場合には、戸籍謄本等の添付は不要です。

婚姻又は離婚を原因とする氏名変更による登記名義人表示変更登記の申請書には、戸籍謄(抄)本のほかに本籍の表示された住民票謄(抄)本の添付を要する。ただし、住民票の記載で変更の事項が明らかである場合には、戸籍謄(抄)本の添付は要しない。(登研490号)

3.登記名義人表示変更登記の費用(司法書士報酬)

司法書士報酬 8,640円~

上記は、土地・建物が各1つ(または、マンション1部屋)の登記名義人表示変更についての費用です。不動産の個数が多い場合、複数回の住所移転をしている場合などは費用が異なる事があります。その際は、ご依頼いただく前に見積もりをいたします。

上記の他に、登録免許税と登記事項証明書(登記簿謄本)取得費用がかかります。登録免許税は不動産1つあたり1,000円ですが、住居表示実施や市町村合併による行政区画の変更による場合などでは、住居表示実施などの証明書を提出すれば登録免許税はかかりません。登記事項証明書は1通480円(オンライン申請)、また、登記申請前の確認用として取得する登記情報は1通337円(インターネット登記情報)です。

4.関連情報

所有権登記名義人住所変更の登記申請書(書式例)

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